Sprzedaż mieszkania a podatki i deklaracja roczna PIT

Sprzedać mieszkania, czyli nieruchomości wiąże się z zapłaceniem podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Powszechnie ten podatek nazywa się rozliczeniem PIT. Jednak rozliczenie PIT z tytułu zbycia prywatnie nieruchomości oraz realizacji prywatnie praw związanych z nieruchomością następuje po zakończeniu roku podatkowego, nawet jeśli do sprzedaży doszło w styczniu, czyli jeszcze przed rozliczeniem PIT za rok poprzedni. Do rozliczenia podatku ze sprzedaży nieruchomości służy PIT-39. Na druku PI-39 składanym za rok 2018 należy więc wpisać przychód za rok 2018, ale też można rozliczyć nieruchomości sprzedane w latach 2013-2017. Dlaczego?

5 lat na złożenie deklaracji PIT

W myśl zapisu z ustawy o podatku dochodowym. Jeśli od końca roku podatkowego zbycia nieruchomości minęło 5 lat to przychód nie podlega opodatkowaniu, a zatem nie ma konieczności rozliczenia się z podatku. Odpłatne zbycie nieruchomości lub części, czy udziałów w nieruchomości jest źródłem przychodu tylko, gdy zostanie dokonane przed upływem 5 lat – licząc od końca roku kalendarzowego w roku zbycia. Okres ten liczy się też dla osób dokonujących zamiany.

Podatek a wspólne rozliczanie się z małżonkiem

Małżonkowie, którzy wspólnie sprzedają nieruchomość, która objęta jest wspólnością majątkową muszą złożyć 2 deklaracje, a każdy z osobna wykazuje przychód ze swojego udziału w tej współwłasności. Sam przychód ze sprzedaży nieruchomości np. mieszkania podlega opodatkowaniu tzw. podatkiem ryczałtowym – 19% podstawy opodatkowania. Podstawę wylicza się z dochodu, czyli przychodu minus poniesione koszty. Z osobna ustala się przychód i koszty. Pomóc w tym może program PIT, w którym wpisuje się wszystkie kwoty oraz informacje co deklarujemy np. nieruchomość sprzedaną w 2018 roku. Jednak uwaga! Przychodem jest wartość wyrażona w cenie wpisanej w umowę. A kosztami są np. wydatki na akt notarialny, ogłoszenia o sprzedaży czy koszty pośrednictwa. Ważne jest też, aby nieruchomość sprzedawać w cenie rynkowej. Jeśli będzie zbyt niska to Urząd Skarbowy może wszcząć postępowanie wyjaśniające i skontrolować zawartą transakcję. Dlatego warto ściśle przestrzegać przepisów, a jeśli były przesłanki do znacznego obniżenia ceny transakcyjnej trzeba zachować na to konkretne dowody w razie kontroli.

Podatki w przedsiębiorstwie

Co do zasady takiej deklaracji nie składają przedsiębiorcy, gdy sprzedają nieruchomości zaliczone do majątku przedsiębiorstwa, ponieważ taka sprzedaż nie dotyczy majątku osoby fizycznej, a majątku firmowego, więc rozlicza się ją jako przychód z działalności gospodarczej. Jednakże tutaj także jest wyjątek. Do PIT-39 deklaruje się przychody ze zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością oraz w prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Są to:

  • prawa do domu jednorodzinnego lub udziały w takim prawie, w spółdzielni mieszkaniowej,
  • spółdzielcze prawo własnościowe  lub udziały w prawie do lokalu mieszkaniowego,
  • grunty lub udziały w gruncie lub prawa do gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu,
  • odrębna nieruchomość lub udział w niej – lokal mieszkaniowy lub budynek mieszkalny.

Także wynikające z tytułu umów przedwstępnych zaliczka, zadatek i kaucja oraz podpisanie umowy sprzedaż lub umowy zamiany rozliczane są w całości w ramach deklaracji podatkowej za poprzedni rok podatkowy.